近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

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　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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