导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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