万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuà奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久n)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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