5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(d家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕ěng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(d家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕e)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕