OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(f邵阳学院是几本大学ú)低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(c邵阳学院是几本大学hū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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