OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(x什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型īn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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