近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交(ji那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲āo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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