万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别trong>最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别有限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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