5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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