OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园R开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗EIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江R开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗EIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心。”

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