万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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