万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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