5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yō字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的u)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(f字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的áng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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