万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì谢霆锋资产有百亿吗t: 24px;'>谢霆锋资产有百亿吗)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zh谢霆锋资产有百亿吗ì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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