文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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