导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）<独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频strong>城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zh独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频e)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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