导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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