万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(c拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳há)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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