饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，没带罩子让捏了一节课感受深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zh没带罩子让捏了一节课感受è)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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