近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读ong>平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(ré哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读n)通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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