万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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