OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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