近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　fe2o3是什么化学元素　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REfe2o3是什么化学元素ITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标<fe2o3是什么化学元素/strong>

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。