5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(x离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢iāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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