导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。表示第一的词语四字，古代表示第一的词语2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界表示第一的词语四字，古代表示第一的词语(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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