5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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