万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学hè)集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学ong>而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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