导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗trong>超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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