文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2across 和 cross的区别，cross和across区别和用法021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　across 和 cross的区别，cross和across区别和用法trong>从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法iā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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