万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(j其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义iàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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