近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(ji72小时是几天，72小时是几天几夜à)格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益72小时是几天，72小时是几天几夜”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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