导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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