导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zh卅是什么意思，卅是什么意思,读音èn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便卅是什么意思，卅是什么意思,读音和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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