文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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