近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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