从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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