“现在的房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现像过去(qù)十(shí)年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了(le)半(bàn)天，标的公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷(léi)的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下(xià)三个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一下今年房地(dì)产(chǎn)的(de)开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要(yào)资金(jīn)来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个(g二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效è)行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企股价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业(yè)内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的(de)房企(qǐ)并不多(duō)。即(jí)便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股(gǔ)等(děng)国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明(míng)显(xiǎn)感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开(kāi)始在一线城市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企(qǐ)的(de)净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更(gèng)加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等(děng)房(fáng)企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极(jí)的(de)拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研(yán)。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居(jū)民(mín)保有的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长却一(yī)直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前(qián)暂居前(qián)两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三(sā二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效n)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效