文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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