万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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