“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产(chǎn)的(de)开(kāi)发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净(jìng)负(fù)债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其(qí)财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另(lìng)外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的(de)房企梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略(lüè)的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优势桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音。

　　虽(suī)然(rán)对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意(yì)味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进(jìn)了(le)“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限公司就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和(hé)其(qí)自(zì)身的基本(běn)面表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三(sān)年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价(jià)表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能(néng)保(bǎo)持自(zì)身(shēn)业(yè)绩(jì)的(de)持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机(jī)构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节(jié)与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的(de)住房(fáng)规(guī)模越来(lái)越大(dà)，随(suí)着时(shí)间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却(què)一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成为基(jī)金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅(jǐn)有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到期的(de)合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音