导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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