近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pè中国为什么叫兔子国i)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责中国为什么叫兔子国(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(k中国为什么叫兔子国ě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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