文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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