导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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