饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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