万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)两丈等于多少米页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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