万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗g>中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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