导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(s青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？hì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。