5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bà最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思o)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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