从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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